Общество

Почему российские новостройки могут превратиться в гетто

Решая квартирный вопрос мы рискуем невзначай наступить на чужие грабли
Новостройка в одном из районов Москвы.

Новостройка в одном из районов Москвы.

Фото: Евгения ГУСЕВА

Квартирный вопрос, как известно испортил не только москвичей. Но благодаря ипотечным программам по всей стране наблюдается строительный бум. Сотни тысяч россиян берут долгосрочные кредиты и становятся обладателями вожделенных квадратных метров. Означает ли это, что они раз и навсегда покончили с проклятым жилищным вопросом? Об этом мы поговорили с доцентом факультета городского и регионального развития Высшей школы урбанистики ВШЭ архитектором Виталием Стадниковым.

Зачем пригороды застраивают многоэтажками

- Виталий Эдуардович, на обитателей квартир-скворечников в российских многоэтажках всегда производила сильное впечатление пасторальная картинка из американских фильмов, где типичная семья живет в загородном коттедже на лоне природы, а на работе едет в даун-таун. Почему мы не пошли по этому пути, даже когда советская эпоха закончилась?

- На самом деле в Америке сегодня в массовом порядке уже не существует такого образа жизни, чтобы из пригорода ездить на работу в деловой центр города. Эта революция там произошла в конце 80-х годов, когда количество людей работающих за пределами даун-тауна перевалило в процентном соотношении за половину. Почему это произошло? Они пошли по пути создания на периферии корпоративных городков - технополисов. Наподобие нашего инновационного центра Сколково. Людей стали притягивать такого типа квазипоселения. Я ничего хорошего в этом не вижу. Во-первых, 80-100 километров в один конец, пусть даже по отличному по шоссе - это абсолютно нерациональное использование ресурсов. А во-вторых, это еще и уничтожение природного ландшафта. Об этом мало говорят, но одноэтажной Америкой ликвидирована огромная площадь естественной природной среды. Кстати, Россия по обладанию этим ресурсом вдвое превосходит Америку. У наших городов свои достоинства - они изначально более компактны и разнообразны, ориентированы на обеспечение общественным транспортом. Кстати, хрущевские микрорайоны первой волны вполне отвечали идее города-сада. В Америке система одноэтажных пригородов привела к тому, что без личного автомобиля (или даже нескольких) ты семью не обеспечишь.

- Почему в российских мегаполисах ставят высотки более ли менее понятно. Но почему даже в пригородах акцент делается не на малоэтажную коттеджную застройку, а на многоэтажки?

- Это делается не от большого ума. С одной стороны в стране ощущается большая нехватка жилья, а самый быстрый способ строительства это заставить поля, прилегающие к городу, многоэтажными, многосекционными коробками. А власти не следят за балансом потому что эффективность главы региона определяется в том числе по объему ввода в строй жилья. Отсюда погоня за количеством дешевых квадратных метров, что в корне неверно - надо думать о качестве жилой среды. Но это, к сожалению, не является отчетным показателем для местных руководителей.

Дешевый квадратный метр станет “золотым”

- Но тогда и без того дорогая недвижимость станет еще более недоступной?

- Существует международный индекс доступности жилья: сколько времени необходимо домохозяйству из трех человек (двое из них работают), чтобы накопить стартовую сумму для оплаты двухкомнатной квартиры площадью 54 метра. Где-то этот срок составляет 11 лет, где-то 2 года. В России индекс доступности в среднем менее трех лет. То есть мы по международным меркам достаточно доступная страна в плане недвижимости. Проблема в том, что за эти деньги вы получаете не жилье, а хлам. Это становится очевидно, когда проходит 10 лет и вы понимаете, что продать квартиру толком не можете. Классический пример это Новое Домодедово - люди купили доступное жилье, но жить в нем практически невозможно, город стоит в мертвой пробке. Ты не можешь съездить с женой в театр или отвезти сына в спортивную школу… Вернее, можешь, но весь день проведешь в машине, а потом приедешь ночевать в этот барачный поселок и битый час будешь искать место для парковки. Программа доступного жилья в нынешнем виде это классический пример того, что скупой всегда платит дважды.

Фото: Андрей Гордеев/Ведомости/ТАСС

Фото: Андрей Гордеев/Ведомости/ТАСС

- Поясните.

- Мы сейчас не решаем жилищный вопрос, а просто латаем социальную дыру и отодвигаем проблему, которая станет очевидной через 10 -15 лет. Потому что люди безусловно не будут удовлетворены качеством жизни, начнет зреть социальное недовольство. Дальше надо будет это все сносить и перестраивать. И тот квадратный метр станет уже золотым, потом что будет включать в себя строительство и снос многоэтажной «доступной» коробки, утилизацию, рекультивацию земли и устройство на этом месте комфортной смешанной городской среды.

Смешать кошельки бедных и богатых...

- Что вы вкладываете в понятие "смешанная городская среда"?

- Не должно быть кварталов, где есть только дешевое жилье для молодых семей, ипотечников или военных. Они должны жить по соседству с представителями среднего класса и новыми русскими. Образно говоря, в пространстве города должны быть перемешаны кошельки богатых и бедных горожан. На практике это значит надо смешивать между собой разные социальные группы, строить рядом дорогие малоэтажные дома, дешевые многоэтажки и здания средней этаности. Нужно уходить от американской модели закрытых анклавов, где за заборами и охраной прячутся жители условной Рублевки, а в другом районе города образуются трущобы с кучей криминальных и социальных проблем. Пока мы избавлены от этого благодаря социальному перемешиванию, которое было заложено еще в советские годы. Но мы видим, что такие черты в городах начинают проявляться. Есть целый ряд антропологических исследований по Москве, которые показывает четкое распределение национальных групп по зонам города. Таджики, киргизы, узбеки облюбовали восток и юго-восток. Армяне и чеченцы селятся на юге, юго-западе и так далее. Есть четкая градация и по кошельку: восток Москвы бедный город. Запад - обеспеченный. Запад Подмосковья притягивает богатых. Уже сейчас вполне реально купить одинаковую по физическим характеристика квартиру в Щелково или Крылатском с разницей в два раза.

- Вы говорите, что такая застройка приведет к появлению в Москве гетто. Но ведь гетто на Западе это, как правило, социальное жилье для малоимущих, а у нас квартиры в многоэтажках-муравейниках покупают люди деятельные, целеустремленные, мотивированные «завоевать Москву».

- Если память не изменяет, то у нас более 80 процентов сделок, если не все 90 - это сделки ипотечные и кредитные. То есть на рынке минимум людей, которые готовы покупать, не влезая в долги. А если есть кредитование разного типа, то существует высочайшая зависимость от экономической и политической стабильности. Как только у нас, не дай бог, что-то ломается, то весь закредитованный народ, моментально может превратиться в обитателей трущоб: работы нет, продать квартиру невозможно и долг по кредиту выплачивать нечем. Да, есть экономические подушки безопасности у государства, личные накопления граждан, но никто не даст гарантий, что стабильность будет вечной. Безусловно, разница американского социального жилья и нашего заключается в том, что наше на 86 процентов приватизировано. Но это скорее минус, чем плюс. При этом расселить и взорвать многоэтажные коробки, как американцы сделали со знаменитыми трущобами «Пруитт-Айгоу», невозможно именно потому что у нас это приватизированные квартиры. Поэтому ситуация благополучия таких социально однородных районов очень зыбкая.

ИЗ ДОСЬЕ “КП”

Как город-сад становится городскими трущобами

Жилой комплекс “Пруитт-Айгоу”, открытый в Сент-Луисе (США) в 1956 году, является классическим примером того, как из-за ошибок градостроителей район новостроек может быстро превратиться в криминогенные трущобы. Квартал состоял из тридцати трех 11-этажных зданий, построенных по проекту Минору Ямасаки, архитектора, который получил мировую известность, как автор проекта Всемирного торгового центра в Нью-Йорке. Комплекс был предназначен в качестве социального жилья для представителей среднего класса. Однако городские власти хотели сэкономить, поэтому плотность застройки была выше, чем в зонах трущоб, в микрорайоне фактически не было никакой инфраструктуры, отсутствовали парки, зоны отдыха и по началу даже детские площадки. Сами квартиры были маленькими, лифты останавливались не на всех этажах. В начале социальный состав жильцов был смешанным. В течение двух лет большинство белых квартиросъемщиков переехали в другие районы. Дома заполнили в основном малообеспеченные афроамериканцы. Здесь стали царить нищета и преступность. Полиция отказывалась приезжать на вызовы, а когда жильцы перестали оплачивать счета за квартиру там возник коммунальный ад, один из домов затопило сточными водами из лопнувшей канализации. В 1970 году власти признали, что не в силах покончить с криминальным беспределом в “Пруитт-Айгоу”. Не видя иного выхода власти отселили жильцов, взорвали микрорайон и создали на его месте лесопарковый комплекс, квартал малоэтажек и корпуса местной публичной школы.